La taxe de bienvenue

La taxe de bienvenue a été instaurée par le ministre Jean Bienvenue en 1976. Bien qu’elle était facultative et à la discrétion des villes à ses débuts, le gouvernement l’a rendue obligatoire à travers le Québec en 1993. Aussi appelée  « droits de mutation », cette taxe doit être payée pour les achats de biens immobiliers, que ce soit les immeubles ou les terrains vacants.

Cette facture doit être réglée dans les 30 jours suivant l’envoi de celle-ci par la municipalité, et l’envoi se fait généralement 2 à 6 mois après le passage du nouveau propriétaire chez le notaire.

Pour évaluer le montant de la taxe de bienvenue, il faut connaître sa base d’imposition. Cette base est le montant le plus élevé entre :

• Le prix de l’achat de bien immobilier
• La valeur marchande de l’immeuble établie par la municipalité

La municipalité, pour calculer la valeur marchande d’une propriété, multipliera la valeur municipale affichée dans le compte de taxes  par un facteur comparatif qui est mis à jour à chaque année. Chaque ville fait ses propres calculs à ce sujet.

À Montréal, les facteurs comparatifs pour la période de 2010 à 2016 sont les suivants :

2010 : 1,19
2011 : 1,00
2012 : 1,08
2013 : 1,14
2014 : 1,00
2015 : 1,02
2016 : 1,03

Ainsi, pour un bien immobilier acheté 310 000$, à Montréal en 2015, dont la valeur municipale est 300 000$, la valeur marchande déterminée selon le facteur comparatif à appliquer serait 300 000$ x 1,02 = 306 000$. Le montant le plus élevé entre cette valeur marchande déterminée et le prix d’achat servira de base au calcul de la taxe de bienvenue.

Puisque la valeur marchande déterminée a été calculée, soit 306 000$, on peut maintenant la comparer au prix d’achat, pour ensuite trouver sur quelle base  calculer le montant de la taxe de bienvenue. La méthodologie est la même pour toutes les villes du Québec, sauf pour Montréal où une formule plus coûteuse est utilisée.

Formule : (à appliquer sur la base, i.e., la valeur la plus élevée entre le prix d’achat et la valeur marchande déterminée)

• 0,5% pour la première tranche de 50 000$ de la base du calcul
• 1,0% pour la tranche suivante jusqu’à 250 000$
• 1,5% pour tout ce qui excède 250 000$

Finalement dans notre exemple,  le prix d’achat était de 310 000$, alors que nous avions également calculé 306 000$ en tant que valeur marchande déterminée par la municipalité (en supposant que la municipalité ait le même facteur comparatif que Montréal). Puisque le prix d’achat de 310 000$ est le plus élevé par comparaison avec la valeur marchande déterminée, il servira de base au calcul de la taxe de bienvenue. Avec cette base, soit 310 000$, nous pouvons appliquer le calcul de l’impôt des différentes tranches, selon la formule qui précède. Soit :

• 0,5% pris sur le premier 50 000$ = 250$
• 1,0% pour la tranche de 50 000$ à 250 000$ = 2000$
• 1,5% pour la tranche qui excède 250 000$, donc de 60 000$ dans ce cas = 900$

En additionnant les 3 tranches, cela nous donne une taxe de bienvenue de 250$ + 2000$ + 900$ = 3150$

Pour la ville de Montréal

La façon de calculer est la même pour la ville de Montréal, à l’exception des tranches supplémentaires qui s’ajoutent pour les biens immobiliers qui dépassent 500 000$. Voici leurs tranches :

• 0,5% pour la première tranche de 50 000$ de la base du calcul
• 1,0% pour la tranche suivante jusqu’à 250 000$
• 1,5% pour la tranche de 250 000$ à 500 000$
• 2,0% pour la tranche de 500 000$ à 1 000 000$
• 2,5% pour tout ce qui excède 1 000 000$

Appliquons ce même calcul de la taxe de bienvenue à un deuxième exemple. Un immeuble est acheté à Montréal en 2015. Le prix d’achat est de 1 200 000$ alors que la valeur municipale est de 1 150 000$. La première étape est de savoir quel prix de base utiliser pour le calcul. En multipliant la valeur municipale par le facteur comparatif de Montréal 2015, qui est de 1,02, on obtient la valeur marchande déterminée, soit 1 173 000$. Vu que le prix d’achat est de 1 200 000$, c’est ce dernier qui sera utilisé comme base dans les calculs, puisqu’il est supérieur à la valeur marchande déterminée. Maintenant nous devons calculer l’impôt des différentes tranches de la taxe de bienvenue sur cet immeuble, en appliquant la formule qui précède, soit:

• 0,5%  pris sur le premier 50 000$ = 250$
• 1,0% pour la tranche de 50 000$ à 250 000$ = 2000$
• 1,5% pour la tranche de 250 000$ à 500 000$ = 3750$
• 2,0% pour la tranche de 500 000$ à 1 000 000$ = 10 000$
• 2,5% pour la tranche qui excède 1 000 000$, donc 200 000$ dans ce cas = 5000$

En additionnant les 5 tranches, nous obtenons 250 $ + 2000$ + 3750$ + 10 000$ + 5000$ = 21 000$.

Exonération

Il existe certains cas où la taxe de bienvenue n’est pas exigée :

• Transfert dans une même lignée de famille, par exemple du grand-père au petit fils, ou de la mère à sa fille
• Lorsque le transfert de propriété se fait entre conjoints (maximum de 90 jours pour effectuer le transfert si c’est le résultat d’une séparation, ou 31 jours maximum après la date du divorce)
• Transfert entre un individu et une entreprise si l’individu possède au moins 90% des actions de l’entreprise, ou vice versa de l’entreprise à l’individu.

Évolution des taux dans le temps

Veuillez prendre note que les pourcentages et les données sont exacts en date de la rédaction de cet article. Les taux fluctuent souvent et nous vous conseillons de vérifier les taux en vigueur pour avoir une estimation précise.