La déclaration de copropriété

Lors de la phase de construction/conversion d’un immeuble en copropriété divise, le promoteur mandate un notaire afin de rédiger la déclaration de copropriété. La publication de celle-ci au registre foncier créera officiellement le syndicat de copropriété. Ce document juridique doit contenir 3 parties distinctes, tel que dicté par l’article 1052 du Code Civil du Québec.

• L’acte constitutif de copropriété
• Le règlement de l’immeuble
• État descriptif des fractions

Acte constitutif

La déclaration de copropriété débute toujours avec cet acte. Cette section précise la répartition de l’immeuble entre les unités résidentielles et les parties de l’immeuble qui seront destinées à des activités commerciales, s’il y a lieu. Ceci s’appelle la destination de l’immeuble, donc à quelles fins l’immeuble sera-t-il utilisé? L’acte constitutif sert également à délimiter trois types de biens/superficies à l’intérieur d’un immeuble à condos :

Parties communes de l’immeuble 
Aires où tous les copropriétaires ont accès comme par exemple les couloirs, l’ascenceur, les escaliers, la pelouse etc.

Parties communes à usage exclusif
Espaces et biens qui appartiennent à tous mais qui sont à usage exclusif d’un seul copropriétaire (un balcon accessible par l’unité du copropriétaire ou une fenêtre extérieure par exemple). Ces biens appartiennent au syndicat de copropriété, donc à tous, mais un seul copropriétaire peut les utiliser.

Parties privatives
Cette superficie appartient au copropriétaire, et cette superficie a été acquise suite à un transfert immobilier. Le copropriétaire peut utiliser cette partie comme bon lui semble, en autant qu’il respecte les règlements établis dans la prochaine section de la déclaration de copropriété.

Cette délimitation entre ces trois types de biens explique clairement aux copropriétaires ce qui leur appartient, et ce qui ne leur appartient pas. Avec cette distinction, un tableau des valeurs relatives est affiché. Ce tableau énumère les fractions de l’immeuble que chaque copropriétaire possède. Pour faire un exemple simple, un immeuble comportant 100 unités identiques affichera que chaque copropriétaire possède 1% de l’immeuble. Cependant en pratique, ces calculs se retrouvent complexifier suite aux unités de superficie différente, ou suite aux unités qui possèdent un espace de rangement/espace de stationnement alors que d’autres n’ont pas ce privilège. Cette valeur relative de l’immeuble est appelé communément la quote-part. Cette quote-part va dicter aussi le pourcentage que le copropriétaire va devoir verser en charges communes, et sera aussi proportionnelle au poids du vote de ce copropriétaire dans les assemblées générales.

En plus, cette section de la déclaration de copropriété énumère aussi les devoirs en matière de gestion pour le syndicat de copropriété et pour son conseil d’administration (C.A.). Voici quelques exemples des responsabilités que le syndicat de copropriété devra respecter au niveau de sa gestion de l’immeuble :

• Créer un fonds de prévoyance et acheminer des cotisations à ce fonds
• Obtenir une police d’assurance pour l’immeuble en cas de dommages
• Tenir à jour un registre des copropriétaires et archiver les documents importants
• Fixer le montant des charges communes

Une liste plus complète des tâches et des responsabilités d’un syndicat de copropriété peut être consultée en suivant ce lien. Le syndicat de copropriété comprend l’ensemble des copropriétaires mais ses actions sont menées par le conseil d’administration élu lors d’une assemblée générale.

Règlement de l’immeuble

Cette deuxième partie décrit les règles d’utilisation et d’entretien de l’immeuble, dans le but de maintenir une qualité de vie élevée tout en habitant à proximité de plusieurs autres copropriétaires. Cette section est plus pratique car la liste intégrale des règles y est publiée. Non seulement les règles relatives à l’unité privative sont présentes, mais aussi les règles d’entretien des parties communes. Cette section devrait être d’un grand intérêt pour les acheteurs potentiels car ceci va délimiter leurs droits s’ils décident de prendre possession d’une unité.

Des règles vont aussi être inscrites pour le syndicat de copropriété et son conseil d’administration. Des procédures sur la collecte des charges communes seront détaillées, ainsi que des procédures entourant les assemblées générales par exemple. L’acte constitutif affiche donc les devoirs et responsabilités, alors que cette section décrit plutôt quelques procédures précises afin de mener leurs responsabilités à terme.

État descriptif des fractions

Un arpenteur-géomètre est mandaté afin de préparer un plan cadastral de l’immeuble, donc pour illustrer chaque lot, autant pour les parties privatives que communes.  Ces lots sont représentés par un numéro spécifique. Les servitudes techniques de l’immeuble sont également indiquées dans cette section. Un exemple d’une servitude pourrait être un passage pour les piétons, ou un passage pour les voitures qui sont situés sur le territoire de la copropriété.

Vérification

Un conseiller juridique comme un notaire ou un courtier immobilier aide généralement l’acheteur potentiel à vérifier les dispositions d’une déclaration de copropriété. Ce document devra être signé par l’acheteur potentiel avant le transfert légal de la propriété à son nom.

Ceci étant un article qui présente sommairement la composition d’une déclaration de copropriété, il est suggéré de consulter un notaire pour des questions plus précises.