Avant d’offrir un prêt ou du crédit à un particulier, l’institution financière vérifiera deux éléments par rapport au demandeur; son historique de crédit et sa capacité future de rembourser ce prêt. La vérification de l’historique de crédit se fait en étudiant le passé financier d’une personne. Est-ce qu’elle a déjà eu des retards au niveau de ses paiements? Les retards étaient-ils fréquents? Quel montant a été en souffrance? Pour connaître ces informations, l’institution financière commandera l’historique de crédit du client auprès de firmes spécialisées telles qu’Equifax ou Transunion.
Par rapport à la capacité future de faire les remboursements, l’institution financière va calculer les ratios d’endettement de la personne. Ces calculs sont valides autant pour une personne recherchant un prêt personnel, une hypothèque ou une augmentation des limites de ses cartes de crédit. L’institution financière en question veut vérifier la capacité de payer du demandeur de crédit.
Il y a deux ratios utilisés généralement :
- Amortissement Brut de la Dette (ABD)
- Amortissement Total de la Dette (ATD)
Ces deux ratios vont vérifier le niveau des dettes du demandeur par rapport à son revenu disponible. Ils peuvent varier légèrement selon l’institution financière.
Amortissement Brut de la Dette (ABD)
La formule pour ce ratio est la suivante :
(Paiement hypothécaire + taxes municipales + taxes scolaires + frais d’électricité + frais de chauffage + 50% des frais de copropriété si applicable) / Revenu brut
Il suffit donc d’additionner certains frais reliés au domicile du demandeur et faire la comparaison avec le revenu de cette personne. Supposons la situation suivante :
Revenu annuel brut de la personne : 45 000$
Hypothèque par mois : 1100$
Taxes municipales par année: 1900$
Taxes scolaires par année : 400$
Facture d’électricité mensuelle : 110$
Frais de chauffage mensuel: 50$
Frais de copropriété mensuel: 140$
Ce ratio peut être calculé à partir de données annuelles, mais la convention est d’utiliser des données mensuelles pour compiler le résultat. Par exemple, le revenu annuel de 45 000$ pourrait être divisé par 12 pour donner un revenu brut mensuel de 3750$. Voici le calcul du ratio pour un mois :
= (1100$ hypothèque par mois + 158.33$ taxes municipales par mois + 33,33$ taxes scolaires par mois + 110$ facture d’électricité mensuelle + 50$ frais de chauffage mensuel + 70$ 50% frais mensuel de copropriété) / 3750$ revenu brut mensuel
= 1521.66$ / 3750$
= 0,4058 donc 40,58%
Ceci veut dire que les dépenses reliées à l’hypothèque, les taxes municipales, les taxes scolaires et l’électricité, le chauffage et les frais de condo comptent pour presque 41% du revenu brut de la personne. Généralement, un ratio ABT de 32% et moins est vu comme un signe positif pour la demande d’un prêt. Dans notre exemple, le demandeur pourrait se voir refuser du financement car son ratio est loin du seuil d’acceptabilité de 32%. Ce seuil d’acceptabilité varie aussi selon les institutions financières.
Amortissement Total de la Dette (ATD)
Pour ce deuxième ratio, la formule est la suivante :
(Paiement hypothécaire + taxes municipales + taxes scolaires + frais d’électricité + frais de chauffage + 50% des frais de copropriété si applicable + autres dettes) / Revenu brut
Le ratio est très semblable au ratio de l’amortissement brut de la dette, avec la seule différence étant l’ajout des autres dettes à la partie du haut de la formule.
Voici quelques exemples des autres dettes possibles :
- Remboursement mensuel pour des meubles/électroménagers
- Remboursement mensuel d’une carte de crédit
- Remboursement mensuel d’ une marge de crédit bancaire
- Paiement pour la voiture
Il y a une manière spéciale de calculer le remboursement mensuel des cartes de crédit et des marges de crédit. Il s’agit de prendre 3% de la limite autorisée de ces produits. Par exemple, si une personne possède un solde de 2 000$ sur une marge de crédit, mais la limite est 20 000$. Pour faire le calcul du ratio ATD, il faut faire le calcul suivant:
3% x 20 000$ limite maximale = 600$.
Ceci veut dire que même lorsque le solde est seulement 2 000$, c’est la limite maximale qui doit toujours être utilisée pour les calculs. Le raisonnement derrière cette façon de calculer est qu’un particulier, surtout en cas d’urgence, va pouvoir puiser dans cette marge de crédit jusqu’à la limite. Dans certains cas, une institution financière va ordonner à un demandeur de crédit de fermer certaines cartes de crédit non-utilisés afin de diminuer le résultat de ce ratio.
Un résultat de 40% et moins est considéré positif pour le ratio ATD, et le financement sera plus difficile à obtenir pour une personne dépassant ce seuil.
Un particulier qui respecte les deux ratios n’a généralement pas de problème à obtenir du crédit, à moins d’avoir un historique de crédit tâché de retards.
Montant maximal d’emprunt possible pour une hypothèque
Lorsqu’un particulier est à la recherche d’un nouveau domicile, il est bon de demander à son institution financière le montant maximal d’hypothèque qui pourrait être accordé. Pour obtenir ce montant, l’institution financière regardera à quel point elle peut augmenter la variable « paiement hypothécaire » dans chacune des formules pour ne pas dépasser 32% dans le ratio ABD et 40% dans le ratio ATD.
Si le paiement hypothécaire est trop élevé pour respecter le seuil maximal permis des ratios, la personne désirant acheter cette propriété va devoir soit augmenter sa mise de fonds pour minimiser l’hypothèque demandée, ou soit chercher une propriété moins dispendieuse.
Merci pour cette réponse édifiante