Hypothèque inversée

Une hypothèque inversée est un produit créé spécifiquement pour les personnes de 55 ans et plus, quoique l’âge minimal peut varier selon l’institution financière et selon le pays. Au Canada, c’est assez simple car une seule banque offre ce service depuis 1986. Il s’agit de la banque HomEquity qui offre quelques succursales à travers le pays, et qui se spécialise dans ce type de produit financier. Ce programme est appelé le Programme Canadien de Revenu Résidentiel (Canadian Home Income Plan CHIP en anglais). Le nom de ce produit peut porter à confusion, mais le produit est bel et bien offert par une banque privée canadienne sans aucune affiliation avec le gouvernement.

Pour débuter nos explications sur le fonctionnement d’une hypothèque inversée, il faut définir le concept d’avoir net. L’avoir net est ce qu’une personne possède, moins ce qu’elle doit. Par exemple, si un propriétaire possède une maison qui vaut 400 000$ alors que l’hypothèque restante sur cette maison est 100 000$, son avoir net est de 300 000$.

Supposons maintenant que cette personne  de 70 ans a un revenu faible, et aimerait avoir plus de liquidités pour payer ses dépenses courantes. La maison est le seul bien qu’elle possède car elle n’a pas eu l’occasion de mettre de l’argent de côté pendant sa vie active. Historiquement, cette personne avait trois choix.

La première option était d’ouvrir une marge de crédit qui était garantie par la maison. Cette marge de crédit permettait à cette personne d’emprunter un certain montant et ceci ne dérangeait pas l’institution financière car la maison était en garantie en cas de défaut de paiement.

La deuxième option était de refinancer une portion de la maison. Par exemple, la personne pourrait refinancer 100 000$, et donc elle recevrait 100 000$ immédiatement, mais l’hypothèque restante serait augmentée à 200 000$.

La dernière option est de vendre la maison pour recevoir le prix de vente, payer l’hypothèque restante, et utiliser le reste du montant reçu pour acheter une maison moins dispendieuse pour avoir un budget moins serré.

Ce propriétaire aimerait profiter de sa retraite sans se soucier de faire des paiements réguliers, et sans se soucier de ses dettes. C’est ici qu’entre en jeu le concept d’hypothèque inversée.

L’institution financière va offrir un montant d’argent au propriétaire immédiatement. Ce montant pourrait être négocié, mais supposons que ce montant est de 200 000$. En recevant ce montant, le propriétaire rembourse son hypothèque restante de 100 000$, et utilise l’autre 100 000$ pour réaliser ses projets de retraite. Il n’a pas à rembourser ce montant à l’institution financière jusqu’à la vente de cette maison, ou jusqu’à son décès.

Qu’est-ce que l’institution financière reçoit en retour de ce prêt de 200 000$, sans demander aucun versement pour la rembourser? Lorsque la personne vend la maison ou qu’elle décède, c’est à ce moment que le remboursement du 200 000$ est demandé, en plus des intérêts que ce montant a généré au cours des années.

Par exemple, si une hypothèque inversée a été contractée le 1^er janvier 2000, et l’institution financière a prêté 200 000$ au propriétaire. Cette personne décède le 31 décembre 2010. Pendant ces 10 années, il n’y a eu aucun versement sur ce prêt ni de remboursement. À son décès, l’institution financière ira chercher le montant suivant :

= 200 000$ somme empruntée x taux d’intérêt établi à 5% x 10 années
= 200 000$ * (1,05) exposant 10
= 325 778$

Si la succession de la personne vend la maison 450 000$ suite à son décès, le montant de 325 778$ sera redonné à l’institution financière, et le montant restant 124 222$ ira aux bénéficiaires. Il y a eu donc un échange; le propriétaire reçoit un montant immédiatement, mais en retour, il abandonne une partie de la valeur de sa maison à son décès.

Au lieu de recevoir un seul versement au début, le propriétaire de la maison peut décider de recevoir des versements mensuels à vie également. Un calcul sera fait pour déterminer le montant qu’il recevra par mois ou selon la fréquence choisie.

Âge minimum

Pour profiter d’une hypothèque inversée, la plupart des institutions financières mondiales offrant ce type de service demandent que le propriétaire soit âgé d’au moins 55 ans. Dans le cas d’un couple, le plus jeune du couple doit avoir au moins 55 ans. Cet âge minimum était de 60 ans auparavant au Canada.

Moment du remboursement

Tel que mentionné dans notre exemple, il y a 2 moments où l’institution financière va exiger le remboursement du montant emprunté en plus des intérêts sur cet emprunt :

• Décès du propriétaire, ou le décès de la dernière personne d’un couple si c’était une hypothèque inversée conjointe
• La résidence n’est plus la résidence principale de la personne assurée (vente ou déménagement)

Montants offerts par l’institution financière

Rares sont ceux qui acceptent de verser un montant plus élevé que 50% de la valeur marchande de la maison aux États-Unis, alors qu’au Canada la limite a été mise à 55% de la valeur marchande de la propriété pour une hypothèque inversée. Le montant prêté va dépendre de quelques facteurs :

• Âge des demandeurs
• Quartier de la maison
• Potentiel de croissance de la valeur de la maison
• Taux d’intérêt sur les marchés

Que se passe-t-il si, au décès du propriétaire, le montant de la dette est de 350 000$ mais la valeur marchande de la maison a descendu à 300 000$? L’institution financière subira une perte dans ce cas. C’est pour cette raison qu’elle effectuera les calculs afin de savoir les montants qu’elle va pouvoir verser selon ses prévisions.

 Avantages

• Aucun remboursement n’est exigé jusqu’à la vente de la maison ou jusqu’au décès de la personne assurée ou du couple assuré.
• La succession ou les bénéficiaires n’auront pas à rembourser un montant supplémentaire si la valeur de la dette est plus élevée que la valeur marchande de la maison.
• Le montant reçu peut servir à éliminer d’autres dettes accumulées, ce qui pourrait permettre une retraite plus tranquille.
• La personne va continuer d’être propriétaire de la maison.
• Il est possible, selon certains contrats, de payer les intérêts courus chaque année, ce qui diminuerait la dette finale à rembourser.
• Aucun impact sur les impôts ni sur les prestations gouvernementales.
• La valeur de la maison peut augmenter rapidement aussi selon la conjoncture économique, et donc ceci peut creuser l’écart entre la valeur marchande de la maison et la dette suite à l’hypothèque inversée. Par contre, le pourcentage d’augmentation de la valeur de la maison doit être plus grand que l’intérêt chargé par l’institution financière.
• Le taux d’intérêt est variable alors si les taux d’intérêt baissent pendant une longue période, c’est à l’avantage du propriétaire.
• Aucun besoin d’avoir du revenu pour pouvoir bénéficier de l’hypothèque inversée, contrairement à un refinancement de maison par exemple.
• Aucun test médical n’est demandé.

Désavantages

• Les intérêts composés sur la dette vont accélérer la croissance du montant de la dette.
• Il y a plusieurs frais administratifs et juridiques au début de cette entente. Ces frais doivent être déboursés par le propriétaire.
• Le taux d’intérêt est plus élevé que pour une hypothèque traditionnelle.
• Le taux d’intérêt est variable alors une montée des taux peut nuire au propriétaire de deux façons. Premièrement, l’augmentation du taux d’intérêt va augmenter évidemment le montant des intérets à payer. Deuxièmement, des plus hauts taux d’intérêt vont baisser la demande de maisons sur le marché immobilier, car les hypothèques vont maintenant être plus dispendieuses. Cette baisse de la demande va en conséquence diminuer la valeur marchande de la maison, ou au moins ralentir la croissance des prix immobiliers.
• Il y a aussi une pénalité si la maison est vendue en moins de 3 ans après que l’hypothèque inversée a été contractée.
• Le propriétaire doit continuer d’assurer la maison, l’entretenir, et payer les taxes foncières chaque année.
• Il n’est pas possible d’avoir une hypothèque traditionnelle et une hypothèque inversée sur la même maison. De ce fait, il faut payer l’ancienne hypothèque traditionnelle avec le versement de l’hypothèque inversée.
• Au décès, la succession va devoir rembourser l’hypothèque inversée avec un délai assez court, alors cela ne laisse pas beaucoup de temps à la succession de rappatrier tous les actifs de la personne décédée et d’obtenir les liquidités pour payer cette dette.

Croissance de ce produit

Ce produit connaît une croissance rapide de sa clientèle d’environ 20% par année. Le vieillissement de la population et le haut taux d’endettement sont deux facteurs  qui vont peut être faire continuer cette tendance. Ce produit ne convient pas à tous, mais pourrait trouver son utilité pour des cas spécifiques.  N’hésitez pas à consulter un spécialiste financier afin de voir si ce produit devrait faire partie de votre planification financière.